ข่าวสารและบทความ

นั่งชิลย่านนี้ไม่มีคำว่าแกง เพราะแสงสีในยามค่ำคืนของทองหล่อ-เอกมัยจัดเต็มแบบไม่มีคำว่ากั๊ก วันนี้พลัสฯ มาชี้เป้ากันแบบเบิ้มๆ 23 ร้าน ทั้งร้านใหม่และร้านฮิตๆ อยากชิลที่ไหนตรงดิ่งไปที่นั่นเลยครับ Home Ekkamai ร้านนั่งชิลที่ให้ความรู้สึกสบายเหมือนอยู่บ้าน นั่งสบายคลายเหนื่อย พร้อมฟังดนตรีสดเพราะๆ ที่มีศิลปินไม่ซ้ำวัน พร้อมอาหารและเครื่องดื่มให้เลือกอย่างจุใจ 📌: เอกมัย 12 ⏲: 6 PM – 12 AM *ขอขอบคุณภาพจากร้าน Move On Ekkamai ทิ้งความเศร้าแล้วเข้ามามูฟออน ไปกับร้าน Move On Ekkamai ร้านที่เป็น Rooftop Bar บรรยากาศชิลๆ วิวรถไฟฟ้า ที่ไม่ได้จัดเต็มแค่อาหารและหลากเมนูเครื่องดื่ม แต่ยังคัดสรรศิลปินมาเล่นดนตรีสด พร้อม DJ เปิดเพลงสนุกๆ ให้ได้ไปต่อกันได้ยาวๆ 📌: ดาดฟ้าโรงแรม 63 Bangkok Hostel ข้างสถานี BTS เอกมัย ⏲: 5.30 PM – 12 AM *ขอขอบคุณภาพจากร้าน เสือ 虎 Ekkamai บาร์เปิดใหม่ในเวิ้งโบราณชั้น 2 ที่เด่นตั้งแต่การตกแต่งแบบจีนโบราณ สัญลักษณ์ของความดุร้าย กล้าหาญ พร้อมที่จะล่าเหยื่อ พร้อมเมนูอาหารและเครื่องดื่มให้อร่อยแบบจุกๆ เคล้าดนตรีสดตั้งแต่ 2 ทุ่มทั้งเพลงไทยและสากลแบบจัดเต็ม 📌: เวิ้งโบราณ เอกมัย 10 ⏲: 5 PM – 2 AM *ขอขอบคุณภาพจากร้าน The Lab Baar Cocktail Bar อีกร้านที่ให้ฟีลเหมือนอยู่ในห้องทดลอง ใครที่ชอบแสงสีนีออนสวยๆ เป็นต้องเลิฟอย่างแน่นอน เพราะไฟในร้านมีการเปลี่ยนสีตลอดเวลา ถ่ายรูปทีไม่มีซ้ำอย่างแน่นอน อีกหนึ่งจุดเด่นที่ไม่พูดไม่ได้คือการเลือกเพลงได้เข้ากับบรรยากาศของร้าน แถมถ้ามาในช่วงสุดสัปดาห์ยังได้ฟังดนตรีสดอีกด้วย 📌: เวิ้งโบราณ เอกมัย 10 ⏲: 5 PM – 12 AM *ขอขอบคุณภาพจากร้าน XT Ekkamai คอนโดมิเนียม High-Rise ที่เข้าใจไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ จากความร่วมมือระหว่างแสนสิริ และ Tokyu Corporation ผู้พัฒนารถไฟและอสังหาฯ แนวหน้าของญี่ปุ่น กับโครงการที่ผสานการใช้ชีวิตแบบ Work &…

เวลาที่คุณใช้ชีวิตอยู่อย่างสุนทรีย์นั้น คุณเคยเจอปัญหาเหล่านี้ในคอนโด หรือบ้านของตัวเองไหม? คงไม่สนุกแน่หากความธรรมดาที่เราใช้ชีวิตในทุกๆ วันอยู่ในบ้าน คอนโด ที่เราคาดหวังว่า เปิดสวิตซ์ไฟจะต้องติด กดรีโมทปุ๊บทีวีติดปั๊บได้ดูรายการที่ชอบ สัญญาณอินเทอร์เนตเสถียรตลอดเวลา เปิดก็อกน้ำน้ำก็จะต้องไหลออกมาใช้ล้างจาน ทำกับข้าว อาบน้ำ ยืนรอลิฟต์ในตอนเช้าไม่ถึง 3 นาที กลับมาถึงบ้านไขกุญแจเปิดประตูเข้ามาข้าวของทุกอย่างวางอยู่อย่างปกติ เจอบุคคลในบ้านที่คุ้นเคย เล่นกับลูกๆ ที่สนามหญ้าอย่างสบายใจ แต่ลองคิดเล่นๆ กันดูว่าถ้าในสิ่งที่เราคิดว่ามันเป็นปกติ เกิดเหตุการณ์ที่ไม่ปกติขึ้นมา จะเกิดอะไรขึ้น เราต้องเสี่ยงเจอกับอะไรบ้าง? แล้วคุณคิดว่าในความปกติธรรมดาที่เราใช้ชีวิตกันอยู่ทุกวันนี้มีเบื้องหลังเป็นแบบไหน? แน่นอนว่าต้องมีเจ้าหน้าที่ประจำโครงการ ช่างอาคาร นิติบุคคลที่เป็นผู้ดูแลความเรียบร้อยในโครงการ คอยตรวจสอบ ซ่อมบำรุงระบบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล ระบบสาธารณูปโภค ระบบลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย ให้สามารถใช้งานได้อยู่แล้ว ซึ่งบุคคลเหล่านี้ต่างก็มีทักษะความเชี่ยวชาญ การปฏิบัติหน้าที่ตามแผนงานที่กำหนดไว้ตามมาตรฐาน แต่วันนี้การทำงานที่อาศัยเพียงความชำนาญและประสาทสัมผัสของมนุษย์เรานั้นอาจไม่เพียงพอ พลัสฯ เลยอยากชวนคุณมาเปิดโลกเทคโนโลยีการดูแลที่อยู่อาศัยที่ไปได้ไกลเกินกว่าขีดจำกัดของมนุษย์ เมื่อสองสิ่งนี้ทำงานร่วมกันจะช่วยให้เราใช้ชีวิตธรรมดาๆ ได้พิเศษขนาดไหน มารู้จักความสามารถของ LIV-24 ไปพร้อมๆ กันครับ 01 เปิดน้ำไม่ไหล กดสวิตซ์ไฟไม่ติด เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรเกิดขึ้นในบ้าน หรือคอนโดที่เราใช้ชีวิตอยู่อย่างปกติ (นอกเสียจากว่าคุณค้างชำระค่าน้ำ ค่าไฟ หรือทางการออกประกาศแจ้งเตือนงดจ่ายน้ำจ่ายไฟล่วงหน้า) ลองคิดดูว่าวินาทีที่เราหมุนก็อกน้ำเพื่อจะอาบน้ำจาก Rain shower ให้สดชื่นกลับไม่มีน้ำไหลออกมา เมื่อสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ก็ได้รับคำตอบว่า “ขณะนี้กำลังเร่งแก้ไขปั๊มน้ำชั้นล่างที่ชำรุด กรุณารอสักครู่นะครับ” หากมองโลกในแง่ดีก็จะเข้าใจได้ว่าเป็นเหตุการณ์สุดวิสัย ต้องยอมรับและแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าไป แต่เรื่องนี้จะไม่เกิดขึ้นในโครงการที่มี LIV-24 ที่ใช้ระบบ IOT เชื่อมโยงข้อมูลของเครื่องจักรทั้งหมดภายในอาคารเอาไว้ที่ศูนย์ควบคุมฯ จากเหตุการณ์ตัวอย่างด้านบน เมื่อ LIV-24 ตรวจเจอระบบ WATER PUMP ทำงานผิดปกติไปจากค่าเดิมก็จะแจ้งเตือน และส่งสัญญาณไปให้ทีมช่างเข้าตรวจสอบและเข้าทำการแก้ไขได้ล่วงหน้าก่อนที่แทงค์น้ำสำรองที่อยู่บนชั้นดาดฟ้าจะสูบน้ำจนหมด ปัญหาดังกล่าวก็จะไม่เกิดขึ้น และลูกบ้านก็จะมีน้ำใช้ได้อย่างปกติ อธิบายกันให้เข้าใจได้โดยง่ายคือ LIV-24 สามารถตรวจจับเจอความผิดปกติได้เร็วแบบ Real Time จึงได้แจ้งเตือนไปยังช่างอาคารให้เข้ามาแก้ไขสถานการณ์ก่อนที่จะเกิดปัญหาไปถึงลูกบ้าน ในกรณีที่ตรวจพบเจอช้า การแก้ไขปัญหาก็จะยิ่งช้าตาม ส่งผลให้ลูกบ้านไม่ได้รับความสะดวก และเกิดปัญหาไม่มีน้ำใช้ ในบางกรณีหากมีการจัดการช้าไม่ทันท่วงทีอาจเกิดปัญหาร้ายแรงที่ยากเกินควบคุม น้ำที่เอ่อล้นมาจากปั๊มน้ำที่ทำงานผิดปกติ อาจจะไหลนองจนเข้าพื้นที่ในส่วนห้องพัก หรือไหลเข้าไปทำความเสียหายให้กับระบบลิฟท์ ระบบควบคุมเครื่องจักรทั้งหมดภายในอาคาร ต้องสูญเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมถึงหลักแสนหรือหลักล้าน สร้างความเสียหายและค่าใช้จ่ายที่ไม่อาจประเมินค่าได้ 02 วางแผนการเดินทางไว้อย่างดี แต่ติดที่ยืนรอซ่อมลิฟต์ในชั่วโมงเร่งด่วน เหตุการณ์ธรรมดาๆ ของคนอยู่คอนโดที่เมื่อกดลิฟต์ไปชั้นไหน ก็อยากจะไปให้ถึงชั้นจุดหมายได้อย่างรวดเร็วถูกไหมครับ แต่บางครั้งเหตุการณ์ที่ไม่ปกติก็อาจจะเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะในชั่วโมงเร่งด่วนอย่างตอนเช้า หรือในช่วงที่มีการใช้ลิฟต์จำนวนมากในเวลาเย็น แต่ลิฟต์ดันเกิดปัญหาขัดข้องทางเทคนิค ต้องรอให้ฝ่ายจัดการฯ ประสานงานไปยังบริษัทลิฟต์เพื่อเข้าตรวจสอบและซ่อมแซม ลองคิดดูว่าหากคุณอยู่ชั้น 36 และมีนัดสำคัญในตอนเช้านี้จะเป็นอย่างไร? แต่ในโครงการที่มี LIV-24 นั้น เนื่องจากข้อมูลของอาคารทุกอย่างถูกจัดเก็บและประมวลผลไว้ที่ศูนย์ควบคุมแบบ Real Time และทำงานผ่านระบบ IOT หากเกิดเหตุขัดข้องในส่วนใดก็ตาม แม้จะเป็นในส่วนที่มองไม่เห็น แต่ LIV-24…

หากย้อนกลับไปราวสิบปีก่อน ย่านที่เหล่าคนกรุงฯ ใฝ่ฝันจะอยู่อาศัยมากที่สุดคงเป็นบริเวณ ‘สุขุมวิทตอนต้น’ หรือหากจะเขยิบมาตอนกลางหน่อยก็คงเป็นเฉพาะ ‘ทองหล่อ’ แต่ในเพียงแค่ระยะเวลาไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นย่านน้องใหม่รายหนึ่งนามว่า ‘เอกมัย’ เติบโตขึ้นมาอย่างก้าวกระโดดแซงหน้ารุ่นพี่ในย่านและนอกย่านอย่างรวดเร็ว จากข้อมูลสำรวจระหว่างปี 2560 – 2562 ของเรา ทำเลเอกมัยมีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด เพียงแค่ในปี 2562 ล่าสุดที่ผ่านมา เหล่า Developers ได้พากันเปิดขายคอนโดมิเนียมในซอยเอกมัยกว่า 9,239 ยูนิตจาก 29 โครงการ และมีสัดส่วนผู้อยู่อาศัยเป็นชาวต่างชาติรวมกันมากกว่าครึ่ง เพราะเหตุใดเอกมัยจึงกลายเป็นทำเลทองครองใจทั้งผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน โดยเฉพาะสำหรับแวดวงอสังหาฯ เช่น คอนโด เอกมัย ทุกคำตอบสำคัญรวมอยู่ในบทความนี้แล้ว 1. เอกมัย – ทำเลที่ยิ่งกว่าสมบูรณ์แบบและข้อได้เปรียบทางราคา อย่างที่เกริ่นข้างต้น เมื่อเราพูดกันถึงทำเลคอนโดที่สมบูรณ์แบบในกรุงเทพฯ ภาพที่ผุดขึ้นในหัวของทุกคนคงไม่หนีไม่พ้นบรรดาโครงการในบริเวณสุขุมวิทตอนต้นที่ขึ้นชื่อว่าเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD (Central Business District) กันไปแล้วโดยปริยาย และเมื่อจะมากล่าวว่าเอกมัยกำลังเติบโตแซงหน้าเหล่าย่านธุรกิจรุ่นพี่ของมันในบริเวณ CBD หลายท่านคงส่ายหัวและกล่าวว่าเป็นไปไม่ได้ แต่หากมองกันให้ลึกลงสักหน่อย ตั้งแต่โครงสร้างของผังเมืองกรุงเทพฯ, อัตราความหนาแน่นของผู้คนและอาคาร, ตลอดจนปริมาณที่ดินที่เหลือแบบเปรียบเทียบระหว่างบริเวณสุขุมวิทตอนต้นและกลาง เราจะเห็นทันทีว่าในปัจจุบันนี้บริเวณ CBD แทบไม่เหลือ ‘ที่ดินทำเลดี’ สักเท่าไหร่แล้ว แม้อัตราการเติบโตของที่ดินจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะความคึกคักทางเศรษฐกิจ แต่ความหนาแน่นและการกระจุกตัวของอาคารและผู้อยู่อาศัยเองกำลังทำให้มันใกล้จะถึงจุดอิ่มตัวในการเติบโตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และทำให้บริเวณย่านรุ่นน้องตอนกลางของมันอย่างทองหล่อ-เอกมัยก้าวเข้ามามีบทบาทสำคัญในฐานะย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนต่อขยาย (Extended CBD) ในท้ายที่สุด ในปัจจุบันเวลาเราเหล่านักลงทุนยกย่องย่าน CBD บริเวณตอนต้น จึงเป็นไปไม่ได้เลยที่จะไม่กล่าวสรรเสริญย่านส่วนต่อขยายเช่นกันเพราะหากจะว่ากันจริงๆ แล้ว ถ้าปราศจากส่วนต่อขยายนี้ ความเจริญในบริเวณ CBD อาจจะไม่ได้รับการเติมเต็มเทียบเท่าทุกวันนี้ก็เป็นไปได้ ด้วยความสำคัญในฐานะย่านธุรกิจส่วนต่อขยาย พื้นที่รอบเอกมัยจึงได้รับการลงทุนและพัฒนาอย่างมากมายและรวดเร็ว ภายในระยะเวลาไม่กี่ปี เราได้เห็นการกำเนิดขึ้นของห้างสรรพสินค้า, ร้านอาหาร, คอนโด, และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย กลายเป็นโลเคชั่นการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบของเหล่าคนทำงานและนักธุรกิจทั้งในย่าน CBD และบริเวณส่วนต่อขยายของมันเอง และยังมาพร้อมกับข้อได้เปรียบที่หาไม่ได้ในย่าน CBD คือ ‘ราคาซื้อ-เช่า’ ที่ต่ำกว่าราคาในทำเลใกล้เคียงกว่า 25% (ข้อมูลจากการสำรวจของเรา) เหล่าคนทำงานหรือนักธุรกิจส่วนใหญ่ที่ทำงานในย่าน CBD หรือบริเวณโดยรอบที่อยากประหยัดค่าอยู่อาศัยจึงแทบไม่ต้องลังเลเลยว่าควรจะเลือกอยู่บริเวณ CBD เลยหรือส่วนขยายของมันดี เพราะถึงแม้ว่าบริเวณ CBD อาจจะใกล้ที่ทำงานมากกว่า แต่แน่นอนว่าราคาย่อมแพงเท่าตัว การเขยิบออกมาอยู่ห่างสักหน่อยแต่เดินทางสะดวกเทียบเท่ากันด้วยรถไฟฟ้าและในราคาเช่าหรือผ่อนที่ต่ำกว่าจึงกลายเป็นทางเลือกที่สมบูรณ์แบบกว่าไปโดยปริยาย นอกจากนี้ หากพิจารณาอัตราการเติบโตของราคา ผลสำรวจของเรายังพบว่าคอนโด เอกมัยมีทิศทางอัตราการเติบโตสูงถึง 11.5% ต่อปี และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกอย่างแน่นอนตราบใดที่เศรษฐกิจในย่านธุรกิจตอนต้นยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง 2. เอกมัย – จาก ‘ส่วนขยาย’ สู่การกลายเป็น ‘ศูนย์กลางเชื่อม’ ในการพิจารณาเอกมัยในฐานะทำเลยุทธศาสตร์ ผลสำรวจของเรายังเผยให้เห็นว่าเอกมัยไม่ได้มีทิศทางการเติบโตในฐานะเพียงแค่ส่วนขยายของ CBD แล้วเท่านั้นแต่ยังมีทิศทางการเติบโตในสถานะเป็น ‘สะพานเชื่อม’ ระหว่างย่านแห่งความหวังเก่าอย่าง CBD…

สำหรับผู้ที่มีแพลนจะซื้อคอนโดผ่านการกู้ธนาคาร แน่นอนว่าหนึ่งในสิ่งสำคัญที่ต้องทำคือ ‘การเคลียร์ภาระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุด’ แต่จะมีวิธีการเคลียร์หนี้อย่างไรให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด วันนี้ PLUS เตรียมคำตอบมาให้ทุกท่านแล้ว ขั้นตอนที่ 1: ทำความเข้าใจ ทำไมต้อง ‘เคลียร์หนี้’ ก่อนซื้อคอนโด จากการสำรวจของ PLUS พบว่าผู้กู้ซื้อคอนโดส่วนใหญ่ตระหนักว่าตนเองควรเคลียร์ภาระหนี้ก่อนกู้ แต่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จในแผนการเคลียร์หนี้ของตนเองหรือล้มเลิกแผนการในท้ายที่สุดเพราะไม่เข้าใจถึงเหตุผลและความจำเป็นเท่าที่ควร ในการวางแผนเคลียร์หนี้ให้ประสบความสำเร็จ ก้าวแรกที่สำคัญสำหรับผู้กู้จึงควรเริ่มที่การทำความเข้าใจก่อนว่าเหตุใดจึงควรเคลียร์ภาระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ก่อนยื่นกู้ และเพื่อให้เข้าใจโดยง่าย ลองมาทำพิจารณากัน ผ่านสถานการณ์ตัวอย่าง ดังต่อไปนี้ สถานการณ์ตัวอย่าง บุคคลผู้มีรายได้ประจำท่านหนึ่งนามว่า ปิติ มีรายได้สุทธิ ฿30,000/เดือน และภาระหนี้ราว ฿8,000/เดือน ปิติกำลังมองหาคอนโดติดรถไฟฟ้าลองคำณวณราคาคอนโดที่เหมาะกับฐานเงินเดือนตนเองด้วยสูตร ‘รายได้/ฐานเงินเดือน x 50’ (= 30,000 x 50) พบว่าราคาคอนโดที่เหมาะกับตนเองอยู่ที่ราว ฿1,500,000 เธอเลือกจึงเลือกซื้อคอนโดในราคาประมาณดังกล่าว ทว่าเมื่อลองยื่นกู้ ปิติกลับพบว่าเธออาจเผชิญกับปัญหาดังต่อไปนี้ 1) ปิติกู้ไม่ผ่าน 2) ปิติกู้ผ่าน แต่ได้วงเงินกู้ต่ำ ——————– PLUS+ Tips: คำนวณราคาคอนโดที่เหมาะกับฐานเงินเดือนของเราได้ง่าย ๆ ด้วยการนำ ‘รายได้/ฐานเงินเดือนต่อเดือน’ ของเรามาคูณกับ ‘50’ โดยที่ต้องเป็นตัวเลข ‘50’ นี้ก็เพราะธนาคารส่วนใหญ่มักให้วงเงินกู้ที่ประมาณ 50 เท่าของเงินเดือน หมายเหตุ: เป็นสูตรการคำนวณโดยคร่าวๆ เท่านั้น ผู้กู้อาจพบตัวเลขที่แตกต่างหรือคลาดเคลื่อนเล็กน้อยตามแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร พิจารณาสอบถามธนาคารเพิ่มเติมสำหรับรายละเอียดเฉพาะเจาะจง ——————– ทำไมปิติถึงกู้ไม่ผ่านและหรือได้วงเงินกู้ต่ำ? แน่นอนว่าอาจประกอบด้วยหลายเหตุผล แต่เหตุผลที่ใหญ่ที่สุดคงหนีไม่พ้น ‘สถานภาพทางการเงิน’ ของปิติ ที่ไม่ใช่เพียงแค่ ‘รายได้’ แต่ยังรวมถึง ‘รายจ่าย’ เราจะเห็นว่าแม้ว่าเธอจะมีรายได้สุทธิต่อเดือนถึง ฿30,000 แต่ในขณะเดียวกันเธอก็มีภาระหนี้ต่อเดือนเพิ่มเข้ามา ฿8,000 และเจ้าตัวเลข ฿8,000 นี้เองที่เป็นตัวแปรสำคัญแม้ว่าจะดูน้อยนิด เป็นตัวเลขที่อาจทำให้เธอกู้ไม่ผ่าน หรือ กู้ได้วงเงินต่ำ ด้วยเพราะว่า: 1) ฿8,000 จะถูกนำมาคำนวณเพื่อหา ‘ความสามารถในการผ่อน’ ของปิติ ในการจะอนุมัติให้ปิติกู้ผ่านหรือไม่ผ่าน ธนาคารไม่ได้ดูเพียงแค่ว่าราคาของคอนโดสอดคล้องกับฐานเงินเดือนของปิติหรือเปล่า เพราะนั่นถือเป็นเพียงแค่การดูงบที่สอดคล้องโดยคร่าว ๆ เท่านั้น ไม่ได้บ่งบอกอะไรเกี่ยวกับ ‘ความสามารถในการผ่อน’ ของปิติ ซึ่งจะถือเป็นจุดสำคัญมากกว่าในการจะช่วยให้ธนาคารประเมินอย่างรอบด้านว่าปิติจะผ่อนไหวไหมหรือจะกลายมาเป็นภาระของธนาคารทีหลัง ในการจะให้เงินกู้สักก่อนกับปิติ ธนาคารจึงต้องโฟกัสที่ความสามารถในการผ่อนของเธอเป็นหลัก ผ่านการคำนวณความสามารถในการผ่อนของปิติ ดังนี้ สูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนต่อเดือน: (รายได้ต่อเดือน x 40%) – ภาระหนี้สิน = ความสามารถในการผ่อน ความสามารถในการผ่อนต่อเดือนของปิติ: (฿30,000 x 40%) – ฿8,000 = ฿4,000 เราจะเห็นว่าในการคำนวณความสามารถในการผ่อนของปิติ มีตัวเลขสำคัญเพิ่มเข้ามาคือ ‘40%’ ซึ่งก็ไม่ใช่ตัวเลขอะไรที่ไหน แต่เป็นข้อกำหนดส่วนใหญ่ของธนาคารเองที่มองว่าผู้กู้ไม่ควรมีภาระการผ่อนเกินกว่า 35-40% ของรายได้ ในกรณีของปิตินี้ เมื่อคิดตามข้อกำหนดดังกล่าว จึงพบว่าเธอสามารถผ่อนแค่เพียงราว ฿4,000 บาทต่อเดือนเท่านั้น (หากเกินกว่านี้ อาจเจอกับภาวะหมดสภาพคล่อง เพราะในรายได้ ฿30,000 ต่อเดือน แน่นอนว่าปิติยังต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกที่ไม่ใช่ค่าผ่อนคอนโด เช่น ค่าอาหาร, ค่าเดินทาง ฯลฯ) ซึ่งถือเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำเกินกว่าที่คอนโดส่วนใหญ่จะยอมรับ (ส่วนใหญ่กำหนดอัตราผ่อน ล้านละ ฿7,000 ต่อเดือน) และยิ่งหากผู้กู้อายุมาก มีระยะเวลาผ่อนน้อย ก็แทบเป็นไปไม่ได้ที่จะได้อัตราผ่อนคอนโดราวเพียงเดือนละ ฿4,000 2) ฿8,000 จะถูกนำมาคำนวณหา ‘วงเงินกู้’ ของปิติ เมื่อธนาคารทราบภาระหนี้…

สำหรับผู้เช่าคอนโดมือใหม่ ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญาเช่าหรือกระทั่งก่อนมองหาคอนโดสักแห่ง อะไรคือค่าเช่าล่วงหน้า? ค่าประกัน? ฯลฯ วันนี้ Plus Property เตรียมทุกคำตอมมาให้แล้ว คู่มือผู้เช่าคอนโด: ต้องจ่ายอะไรบ้างก่อนเช่า? 1) ค่าเช่าล่วงหน้า รายการ อัตรามาตรฐาน ค่าเช่าล่วงหน้า เท่าค่าห้อง ล่วงหน้า 1-3 เดือน (ผู้ให้เช่าปกติ) เท่าค่าห้อง ล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน (ผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่า 5 หน่วย >) ในฐานะผู้เช่า สิ่งสำคัญแรกที่อาจต้องรู้ก่อนคือโมเดลการให้เช่า (ไม่ว่าจะเป็นคอนโด, บ้าน ฯลฯ) ส่วนใหญ่เป็น ‘สูตรการจ่ายก่อนอยู่’ กล่าวคือ ผู้เช่าจะต้องจ่าย ‘ค่าช่วงล่วงหน้า’ ก่อนจึงจะมีสิทธิ์เข้าอยู่ ทว่า ‘ต้องล่วงหน้ากี่เดือน’ นั้น ขึ้นอยู่กับประเภทของผู้ให้เช่าเป็นหลัก ดังนี้ ผู้ให้เช่าทั่วไป สำหรับผู้ให้เช่าทั่วไปหรือบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้ประกอบกิจการให้เช่าเป็นกิจจะลักษณะ หรือตามกฎหมายคือไม่ได้ปล่อยเช่า (ห้องพัก, บ้าน, อาคารชุด, อพาร์ตเม้นท์ ฯลฯ แต่ไม่รวมพอหักและโรงแรม) เกิน 5 หน่วย สามารถคิดค่าช่วงล่วงหน้าได้ 1-3 เดือน แล้วแต่ตกลงกัน ตัวอย่าง ค่าเช่า 15,000 บาท กำหนดว่าต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน ยอดล่วงหน้าที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ (15,000 x 2 เดือน) = 30,000 บาท ผู้ให้เช่าที่มีการปล่อยเช่าเกิน 5 ห้อง ทว่า สำหรับผู้ให้เช่าที่มีลักษณะปล่อยเช่าเป็นกิจจะลักษณะหรือตามกฎหมายคือมีการปล่อยเช่า (ห้องพัก, บ้าน, อาคารชุด, อพาร์ตเม้นท์ ฯลฯ แต่ไม่รวมหอหักและโรงแรม) เกิน 5 หน่วยขึ้นไป กฎหมายกำหนดว่าจะสามารถคิดค่าล่วงหน้าได้เพียงแค่ 1 เดือนเท่านั้น หากเกินนี้ ถือว่าผิดกฎหมายและสามารถถูกร้องเรียนได้ ตัวอย่าง ค่าเช่า 15,000 บาท ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ยอดล่วงหน้าที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ = 15,000 บาท โดยค่าล่วงหน้าดังกล่าวนี้ เมื่อจ่ายแล้วจะนับเป็นค่าเช่าล่วงหน้า ซึ่งส่วนใหญ่มักกำหนดให้เป็นล่วงหน้าของเดือนสุดท้าย หรืออาจเป็นของเดือนแรกเลยก็ได้เช่นกัน ตัวอย่าง เช่น หากกำหนดให้เป็นเดือนสุดท้าย เมื่อถึงเวลาดังกล่าว ผู้เช่าก็ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า จ่ายเพียงแค่ค่าน้ำ-ค่าไฟ เป็นต้น 2) ค่าประกันความเสียหาย รายการ อัตรามาตรฐาน ค่าเช่าล่วงหน้า เท่าค่าห้อง ล่วงหน้า 1-2 เดือน (ผู้ให้เช่าปกติ) เท่าค่าห้อง ล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน (ผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่า 5 หน่วย >) นอกจากค่าเช่าล่วงหน้าแล้ว ผู้เช่าต้องเตรียมเงินอีกจำนวนหนึ่งสำหรับค่าประกันความเสียหาย (หรือ…

ในการซื้อขายคอนโดผ่านตัวแทนอสังหาฯ ส่วนใหญ่ แน่นอนว่าค่าคอมมิชชั่นคือภาระหน้าที่ของผู้ขายต่อตัวแทนอสังหาฯ เป็นหลัก แต่ในหลายกรณี ผู้ขายก็มักรวมเอาค่าคอมฯ ที่ตนเองต้องจ่ายเข้ามาอยู่ในราคาซื้อ-ขายกับผู้ซื้อ ในฐานะผู้ซื้อ หากอยากเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมมิชชั่นในราคาซื้อ-ขายของเรา จะมีวิธีการอย่างไร คำตอบอยู่ในบทความนี้แล้ว วิธีที่ 1 – ซื้อโดยตรงกับโครงการ สำหรับผู้ซื้อที่อยากเลี่ยงค่าคอมมิชชั่นที่อาจถูกรวมในราคาซื้อ-ขาย แน่นอนว่าทางเลือกแรกคือการซื้อโดยตรงกับโครงการ ในทางนี้ ผู้ซื้อจะสามารถเลี่ยงการเสียค่าคอมมิชชั่นได้ เพราะถือเป็นการทำธุรกรรมโดยตรงระหว่างผู้ขาย (โครงการ) และผู้ซื้อ ไม่มีคนกลางใด ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง หรือต่อให้มี ‘คนกลาง’ เข้ามาในฐานะนายหน้า (ไม่ว่าจะเป็นบุคคลหรือบริษัทที่โครงการจ้างหรือเปิดรับ) เข้ามาเป็นผู้คอยประสานงาน ค่าคอมมิชชั่น/ค่าตอบแทนก็ยังคงถือว่าเป็นภาระของโครงการอยู่ดีและไม่ใช่ของผู้ซื้อ ในวิธีแรกนี้ ผู้ซื้อจึงสามารถอุ่นใจได้ว่าตนเองจะไม่เสียค่าคอมมิชชั่นหรือค่าตอบแทนใดให้คนกลาง อย่างไรก็ดี การซื้อโดยตรงกับโครงการก็มีจุดอ่อนสำคัญที่ผู้ซื้อต้องตระหนักอย่างถี่ถ้วน เพราะส่วนใหญ่โอกาสที่จะซื้อโดยตรงกับโครงการมักเป็นเฉพาะช่วงพรีเซล หรือระหว่างโครงการกำลังสร้าง (หรือกระทั่งยังไม่สร้าง) เท่านั้น ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้ซื้อจะยังไม่มีโอกาสได้เห็นตึกและลักษณะห้องจริง ไม่สามารถประเมินการทำงานของนิติบุคคลคอนโด, ลักษณะของผู้อยู่อาศัยร่วม และปัจจัยอื่น ๆ ที่สามารถทำได้เมื่อคอนโดก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาว่าเราเหมาะหรือไม่เหมาะกับโครงการนี้ ใน ‘โครงการที่มีคุณภาพ’ หรือ ‘ทำเลดี’ จำพวกคอนโดติดรถไฟฟ้า ส่วนใหญ่จะ sold out กันตั้งแต่ช่วงพรีเซล ผู้ซื้อที่ไม่รีบซื้อในช่วงนี้ จึงแทบไม่มีโอกาสอีกเลยที่จะได้ซื้อกับโครงการโดยตรง หรือต่อให้มีโอกาส ก็อาจเหลือตำแหน่งยูนิตที่ดีให้เลือกน้อยแล้ว แต่ครั้นจะให้ซื้อช่วงพรีเซล ความกังวลเรื่องสภาพจริงของคอนโด, การบริหารงานของนิติฯ จนกระทั่งลักษณะการอยู่อาศัยของเพื่อนข้างห้องก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาเช่นกัน รวมทั้งสำหรับใครที่อยากซื้อคอนโดแบบพร้อมเข้าอยู่ การซื้อช่วงพรีเซลจึงไม่ใช่ทางเลือกแน่นอน PLUS+ Tips โครงการคอนโดที่มีคุณภาพจะมีการว่าจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาฯ ที่มีคุณภาพให้มาช่วยดูแลโครงการตั้งแต่เริ่มขายจนถึงกระทั่งเป็นนิติบุคคลฯ ในการประเมินคุณภาพของโครงการคอนโดในช่วงพรีเซล ในขั้นแรกผู้ซื้อจึงอาจประเมินจากประวัติคุณภาพและชื่อเสียงของบริษัทตัวแทนฯ ที่โครงการว่าจ้างมา (เช่น พลัส พร็อพเพอร์ตี้) รวมทั้งของผู้พัฒนาของโครงการเอง (เช่น แสนสิริ) ควบคู่กัน วิธีที่ 2 – ซื้อโดยตรงกับผู้ขาย เหมือนกับการซื้อโดยตรงกับโครงการ การซื้อโดยตรงกับผู้ขายหรือเจ้าของห้องช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมมิชชั่นในราคาซื้อ-ขายได้ แต่ในวิธีการนี้ ช้อสำคัญคือผู้ซื้อควรมีความช่ำชองหรือเคยมีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดมือสองมาก่อนแล้ว รู้วิธีตรวจสอบสัญญา, ตรวจสอบโฉนด, การดำเนินเอกสารตลาดจนการเจรจาต่าง ๆ ผู้ซื้อที่ไม่มีความชำนาญอาจเสี่ยงเจอกับมิจฉาชีพ ถูกหลอกขายห้อง ตลอดจนถูกปลอมแปลงเอกสารสำคัญต่าง ๆ จนตนเองเสียเปรียบ ถูกริบเงินมัดจำเมื่อกู้ไม่ผ่าน (เพราะไม่ได้ตกลงกับผู้ขายก่อนล่วงหน้า) และปัญหาปลีกย่อยต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น วิธีที่ 3 – ซื้อกับตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ที่ระบุว่าราคาซื้อ-ขายและค่าคอมฯ แยกกันอย่างชัดเจน ในวิธีหรือจะกล่าวว่า ‘เทคนิค’ สุดท้ายนี้ ผู้ซื้อไม่ได้เลี่ยงคนกลาง ไม่ได้ซื้อขายโดยตรงกับผู้ซื้อ กลับกันผู้ซื้อพูดคุยและประสานงานทุกอย่างกับนายหน้าอสังหาฯ แต่สามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมฯ ในราคาซื้อ-ขายได้ด้วยการสอบถามกับนายหน้าฯ อย่างตรงไปตรงมาเลยว่า: 1) ราคาขายเท่าไหร่? 2) อัตราค่าคอมฯ เท่าไหร่? 3) อัตราดังกล่าวบวกเพิ่มในราคาซื้อ-ขายหรือไม่? นายหน้าอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ส่วนใหญ่จะเข้าใจผู้ซื้อดีอยู่แล้วว่าไม่อยากถูกบวกค่าคอมฯ เพิ่มในราคาซื้อ-ขายเพราะการบวกเพิ่มดังกล่าวย่อมหมายถึงราคาซื้อ-ขายที่สูงขึ้นมา โดยหากเขาสามารถตกลงราคาซื้อ-ขายและค่าคอมฯ แบบแยกกันกับผู้ขายได้ ส่วนใหญ่ก็จะเปิดเผยตรง ๆ กับผู้ซื้ออยู่แล้วเพื่อให้ผู้ซื้อสบายใจและสนใจที่จะปิดดีลมากขึ้น ทั้งนี้ ความสำเร็จในตรงนี้จะขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นหลักว่ามีความพร้อมที่จะจ่ายค่าคอมฯ มากแค่ไหน (เพราะอย่าลืมว่า ณ…